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盛松成:如何理解政治局会南宋董昭议对房地产市场健康发展的要求?

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2019年7月30日,中央政治局会议再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并强调落实房地产长效管理机制,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。应如何理解政治局会议对于房地产市场健康发展的精神?房地产调控不是压制房地产市场的发展,而是使房地产市场发展相对可控,与整体经济发展水平相适应,供给和需求相协调。长期来看,这也将促进我国经济的健康持续发展。
如何理解房地产市场健康发展
本次政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全国住房城乡建设工作会议上,住建部有关负责人就表示,对2019年房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展。因此,“稳”是房地产市场健康发展的重要评判标准。也就是说,房地产市场稳定与否要从地价、房价、预期以及影响这三者的因素来判断。
笔者曾在今年4月撰文,提出要警惕新一轮房价上涨。当时,从房价变动趋势看,房地产市场出现了回暖迹象。我们认为,为了我国房地产市场持续健康发展,必须坚持房地产调控不动摇,巩固得来不易的调控成果,绝不能半途而废、重蹈覆辙。随着中央政治局4月19日召开会议,强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,房地产市场已明显降温。6月份,一、二、三线城市新建商品住宅价格同比分别增长4.4%、11.4%和10.9%,增速已分别较4月的高点回落0.3、0.9和0.4个百分点。
经济稳定发展与房地产市场健康运行二者是统一的、一致的。一段时间以来,我国房地产业利润高于其它实体经济,坚持调控有利于使房地产业的利润逐步接近其它行业,资金更多地流向其它实体经济,而经济的发展也将促进居民收入的增长。因此,我国在控制房地产业的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民收入水平,不断缩小房价收入比,这将使我国避免美国、日本等地曾经发生过的房价暴跌式调整,也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。
此外,房地产市场健康平稳发展,对经济增长也具有带动作用。按照广义房地产业增加值对GDP的贡献来测算,我国目前房地产的贡献率比较高,仍然是经济平稳运行的重要组成部分。即使是经历过房价泡沫破灭的日本,房地产对其经济的贡献率也依然较高,在13.5%左右,而美国约为14.5%。
房地产投资合理增长是房地产市场健康发展的基本条件
本次政治局会议提出当前我国经济发展面临新的风险挑战。2019年上半年GDP累计同比增速为6.3%,其中一季度增速为6.4%,二季度为6.2%。从上半年消费、投资和净出口看,三者对GDP的拉动分别为3.8、1.2和1.3个百分点。
制造业投资、基础设施投资和房地产投资是固定资产投资的三大主要组成部分,合计占比超过80%。从2019年上半年投资增长情况来看,制造业投资增速为3%(1-5月份为2.7%),基础设施投资增速为2.95%(1-5月为2.6%),边际上均出现改善,而房地产业投资增速为10.9%(1-5月为11.2%)。尽管制造业投资和基建投资已有所回升,但未来可能面临着要对冲房地产投资下行的问题。
房地产投资主要包括建安工程部分和土地购置。在理论上房地产投资的下降会导致新开工、施工及土地购置的下降。住宅新开工面积6月份增速较5月份下降0.9个百分点,住宅施工面积和土地购置费的增速也分别下降0.1和3个百分点。如果房地产市场投资继续下行,将会造成土地购置减少,新开工面积及施工面积下降,最终的结果就是房地产市场供应量的下降。房地产市场投资与库存之间存在较强的关联。通过交叉相关量化分析,可以看出房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间。也就是说房地产开发投资的下行在1.5-2年后将会导致低库存情况的出现。房地产开发投资与商品房待售面积之间的关系。

房地产开发投资与商品房待售面积之间的关系。

2019年6月份我国商品房和商品住宅的库存面积为5.02、2.32亿平米,均低于2014年同期调控开始放松时的水平(商品房和住宅库存面积分别为5.44、3.59亿平米)。整体看来,调控政策已有较长时间没有继续加强,这表明调控政策已经基本达到目标,当前市场投机需求基本得到遏制,刚需和改善已经成为需求主体。在这种情况下,商品住宅库存仍持续下降或可以表明当前我国居民的合理居住需求可能大于实际供给。如果当前的供需格局不改变,商品住宅库存可能会持续下降。对比2014年6月,我国当时商品住宅的去化周期为5.07个月(按6个月移动平均月度销量计算,下同),2019年6月已经下降为2.11个月。央行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告》中指出,房价上涨所导致的居民杠杆率每上升1个百分点,社会消费品零售总额增速就下降0.3个百分点。合理的房地产开发的投资增加是扭转短期供需格局和稳定预期的有效措施,短期房地产市场的稳定是长期稳定的基础。
因此可见,保持房地产开发投资适度增长与“稳地价、稳房价、稳预期”是高度一致的,其内涵体现的就是“供需相结合的调控思路及预期调控对于稳定房价的重要性”。
从短期来看,我国近期出台的很多政策都涉及到房地产业,进一步扩大了对于房地产业的整体投资需求;从长期来看,我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。根据国务院发布的国家人口发展规划(2016—2030年),2030年我国城镇化率预期发展目标为70%(按照过去20年城镇化率年均提高1.31个百分点的增长速度,2030年基本可以实现70%的预期水平),未来12年我国城镇人口将会增加1.46亿人。按照当前城镇居民人均住房建筑面积39平米(根据国家统计局2018年数据),未来新增城镇人口的住房需求为56.70亿平米,城市住房折旧拆迁规模未来12年将达到55.58亿平米。未来12年间城镇住宅总需求约为112.29亿平米(按照30年折旧则为186.40亿平米)。过去5年间,城镇住宅成交面积为64.79亿平米,未来城镇住宅需求是过去5年间的1.73倍(按折旧期限30年计算为2.88倍)。
除了住宅投资需求外,我国还有大量其它的房地产开发投资需求。我国人口城镇化的持续推进必然会带动城市商业需求的增加,同时,居民生活水平的提升带动的消费升级同样会产生大量的商业需求,这些都需要持续的商业地产开发投资才能得以满足。而随着老龄化和居民消费升级的进一步发展,以养老地产和旅游地产为代表的产业地产同样需要大量的资金投入。要保障房地产开发投资的合理增速,房地产市场和整体经济才能长期健康发展,这也是我国房地产市场长效调控机制的重要组成部分。
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